五环外大户型“战胜”小户型

时间:2022-08-15 12:49:54 作者:KOK体育下载 来源:KOK苹果版

  过去,房地产习惯了“靠天吃饭”,房子卖不动的时候,就等政策来救。企业营销部门主要工作就是讲故事、讲调调,搞活动等——这是房子不愁卖时代的思维。

  如今的房地产市场,不是一个“难”字了得,而是两个字:“复杂”才能概括。因为,北京楼市不再是普涨普跌的逻辑,也不是所有的房子都卖不动。开盘售罄与”苦苦等待“并存的现象,还将继续存在。

  如果企业不想陷入“苦苦等待”的局面,就要研究客户、研究产品,这不是过去“做得好就有人买”的产品为王的时代,将是一个精细化、适配化的产品思维时代。

  上周《中海兴叁号院“押大”》发出后,有不少粉丝私信顾问君,交流了对北京未来产品趋势的判断,有读者提出西山金茂府和熙悦晴翠所在的丰台长辛店板块也有着“押大”的潜质,加上北京三批次土地供应中,长辛店板块还有住宅用地供应,本期就聊聊丰台长辛店板块。

  西山金茂府和熙悦晴翠都是2021年12月入市的项目,已经销售了8个月,此时复盘下项目成绩,就很能说明问题。

  以项目5.5万元/平米的销售指导价计算,总价段在660到880万元,这样的产品和总价与刚需基本无缘,主要覆盖刚改和再改需求。

  熙悦晴翠同样位于丰台长辛店园博府西侧,距离14号线米,属于临铁盘。产品分为56平米一室、75平米两室、82-105平米三室、110-160平米四室,户型面积跨度非常大。

  熙悦晴翠选择临近地铁的南地块做56-90平米的刚需产品,在北地块做了105-159平米的改善产品。以项目6.8万元/平米的销售指导价计算,南地块总价在380到600万元;北地块总价段在700到1080万元,这样的产品和总价逻辑有点通吃区域客群的意思。

  看得出来,在金茂拿地时,已经对目标客群做了精准锁定,尤其是以金茂粉为主的首批业主,660万元起入住原汁原味的府系低密度大宅的诱惑力十足。既然是金茂府,产品面积自然“押大”。而熙悦晴翠首次开盘选择了“押小”,率先推出小户型产品差异化竞争,用地铁便利+低总价吸引14线地铁沿线个月过去后,成绩如何呢?

  从西山金茂府销售处了解到的信息:项目整盘约990套,截至8月13日销售去化率约43%,去化约420套。其中首次开盘的南区地块(没有160平米户型)除2栋120平米户型楼栋未销售外,房源基本售罄;北区地块推出的5栋楼(2栋120平米、2栋160平米、1栋140平米)去化约90套。从产品去化数量来看,120平米户型卖得最多;从去化比例来看,140平米户型卖得最快。

  熙悦晴翠销售给到的信息是:项目整盘约1216套,截至8月13日销售去化率约26%,去化约315套左右。其中南区90平米及以下户型销售约168套,北区96平米及以上户型销售约147套。

  从这点可以看出,来熙悦晴翠置业的客群,有不少是即看中地铁便利,也看中园博园生态环境的改善客户。