为预售资金戴紧箍筑牢保护购房者合法权益“防火墙”

栏目: 公司新闻 发布时间:2022-09-25 10:29:11 作者:KOK体育下载 来源:KOK苹果版

  根据多个楼盘业主发布的强制停贷告知书,将矛头直接指向了开发商违规挪用预售资金以及银行违规发放贷款。

  我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。预售资金是指新房项目预售后,房企收到的各种购房款,包括定金、首付款、按揭贷款等。按照规定,商品房开发项目在满足监管部门规定的预售条件后,才能取得房地产预售许可证,方可在市场公开预售。同时,房地产企业收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户,以确保预售资金用于与预售相配套的工程建设。从这个角度看,预售资金既可以促进房地产项目的开发,又为购房者设置了一道风险“防火墙”。

  但是,在过去很长一段时间,为了规模扩张,在“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下,很多新房预售后的回款资金,不是用作结算工程款,而是被违规挪走他用,通过撬动资金杠杆,进行大规模拿地实现快速扩张。

  针对正在蔓延的烂尾楼业主“强制停贷”的情况,7月14日,西安市住建局等五部门联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》(下称“《措施》”),在全国率先打响了“第一枪”。这一《措施》提出确保购地资金合规、项目建设全程监管、严格拨付标准、夯实银行责任等13项具体措施。

  西安在此时出台新政策具有很强的针对性,这是近期停工断贷事件出现后首个官方的政策回应,其政策内容释放了非常强的信号意义。

  几乎前后脚,河北沧州发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿),其中明确要求,商品房预售资金应全部存入监管账户,设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明:“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。

  西安和沧州的措施中,都要求预售资金全额存入专用监管账户进行监管。如果这项政策执行到位,实际是堵住开发商挪用预售资金的口子,让预售资金在相关监管部门的监管下公开透明运行。此外,西安还要求各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次,发现开发企业违规挪用重点监管资金的,应当立即停止拨付并依法查处,以及要建立“一项目一档案”制度等。这些措施是从资金全额入监管账户、后续支付监管、预售资金与开发项目相配套等方面建立了一整套的监管制度,有助于实现资金与项目的配套,切实解决项目延期交付甚至烂尾的问题,有助于防范一些违规的楼盘进入楼市,导致风险传导到购房者手上。

  与西安不同的是,沧州在征求意见稿中提出的“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”则更彻底,是建立法律手段强化监管的重要改革尝试,客观上能够给开发商和相应商业银行带来强化自我监管的倒逼效益。解除买卖合同,一方面让购房消费者及时止损,合法停止还贷,个人信用不受影响;另一方面,还可以通过诉讼程序,让贷款银行或者开发商退还所支付的购房款以及相应的利息,让开发商或者银行承担违约赔偿责任。

  目前个别地方出现业主“停贷”现象,主要是个别房企楼盘出现延期交付或者部分项目出现烂尾苗头情况,导致业主看不到交房希望时冒着个人诚信受损才被迫做出的举措。整体来看,个别房企楼盘延期交付属于个别企业的违约现象,是局部风险。多家银行的回应也说明了这点。

  个别房企楼盘延期交付以及导致的“停贷”现象,相关各方应高度警惕和重视。对于此类预售工作的规范和管理,具有积极的作用,有助于防范一些违规的楼盘进入楼市,导致风险传导到购房者手上。此类做法也是对后续房企销售方面的规范,有助于堵住违规的楼盘入市,防范形成烂尾后风险的转移。